Vextir á húsnæðislánum í Danmörku munu fara hækkandi þrátt fyrir lækkandi stýrivexti í Danmörku og á evrusvæði

Danmörku 3. september 2009 

Vextir á húsnæðislánum í Danmörku munu fara hækkandi þrátt fyrir lækkandi stýrivexti vegna lækkandi verðbólgu. Það er heilsuástand fasteignamarkaðar sem hefur úrslitaáhrif á vexti. Deilt er á fjármálastofnanir hér í Danmörku en þær segja hinsvegar að stýrivextir og aðgerðir seðlabanka í markaði hafi einungis 10% áhrif á myndun vaxta á húsnæðislánum. Sem sagt; stýrivextir seðlabanka stýra aðeins 10% af verði peninga til fasteignakaupa. Það sem ræður mestum úrslitum um vexti húsnæðislána er . .  

• ástandið á fasteignamarkaði því það eru gæði fasteignaveða
• væntingar fjárfesta til verðþróunar á fasteignamarkaði
• og svo einnig væntingar þeirra til greiðslugetu lántakenda í framtíðinni

. . sem skipta mestu máli um myndun vaxta á húsnæðislánum. Því munu vextir hækka: Børsen 3. september; Boligekspert dumper argumenter i renteopgør

Sem sagt kæru lesendur

Það er áhættumat fjármagnseigenda sem ræður vöxtum á húsnæðislánum en ekki stýrivextir seðlabanka. Áhættuþóknun (vextir og afföll) fjárfesta á skuldabréfamarkaði húsnæðisbréfa ræðst af sjálfu áhættumati þessara fjármagnseigenda. En fjármagnseigendur eru til dæmis almennir sparifjáreigendur, lífeyrissjóðir, stofnanir, sjóðir og fjármálafyrirtæki almennt. Þeir verða að meta áhættuna og stilla vaxtakröfu sína eftir þessu áhættumati. Annað væri óábyrg umgengni með fjármagn

Áhættumat og áhættuþóknun (risk premium)

Ef fjármagnseigendur gera ráð fyrir að fasteignaverð lækki í framtíðinni þá verða þeir einnig að gera ráð fyrir að mörgum húsnæðiseigendum muni ekki takast að selja eignir sínar og fá inn fyrir áhvílandi skuldum ef á þarf að halda (þeir peningar sem þeir lánuðu húsnæðiseigendum). Einnig verða þeir að gera ráð fyrir að margir munu missa vinnuna og ekki getað staðið í skilum með afborganir. Svona eignir munu oft lenda á uppboði. Ef ekki fæst inn fyrir áhvílandi lánum á uppboði munu þau fylgja lántaka áfram það sem eftir er æfi hans, eða þar til lánið er greitt, þ.e. ef það mun þá takast yfir höfuð að fá það allt greitt. Því munu afskriftir aukast verulega ef spár og áhættumat þessara fjármagnseigenda ganga eftir.

Það eru því miður allar líkur á að spár fjármagnseigenda muni ganga eftir því ungu fólki fækkar svo hratt hér í Evrópusambandinu því svo örfá börn hafa fæðst hér marga síðustu áratugi. Svo ekki mun fasteignaverð hækka af þeim sökum, heldur mun það lækka næstu marga áratugi. Atvinnuástand versnar líka hratt og er nú svo komið að það er skollið á 38,5% atvinnuleysi á ungmenni undir 25 ára aldri á Spáni. Ekki munu þau ungmenni eiga auðvelt með að greiða af lánum né kaupa sér eigið húnsæði. Þessi ungmenni verða heldur ekki "fjármagnseigendur" sem ávaxta sparifé sitt á skuldabréfamarkaði húsnæðislána evrusvæðis.

Einnig er hætta á að framboð af fjármangi verið af skornum skammti ef vextir eru settir of lágir því enga verðtrygginguna hafa fjármagnseigendur hér til að styðjast við  

Ekkert hefur aðild að Evrópusambandinu hjálpað Danmörku 

Þess er hægt að geta hér að 75% af kjósendum í Danmörku eru nú á framfærslu hins opinbera á einn eða annan hátt. Raunverulegt atvinnuleysi í Danmörku hefur aldrei farið undir 10% frá árinu 1977. Danmörk hefur á síðustu 10 árum hrapað frá því að vera númer 6 á lista OECD yfir ríkustu þjóðir og niður í 12. sæti þessa lista á árunum 1997 til 2007. En Danmörk mun því miður hrapa ennþá neðar á þessum lista samkvæmt nýjustu spá OECD og stendur nú til að fá 4. lélegasta hagvöxt í OECD á árunum 2011-2017.

Ekki er hægt að segja að veran í Evrópusambandinu eða í myntbandalaginu (EMS/ERM II) hafi hjálpað Danmörku einn einasta millimetra áfram í tilveru sinni meðal þjóðanna. Hér ganga mikilvægustu undirstöðuhlutir hagkerfisins því miður aðeins aftur á bak og niður í jörðina. Danmörk bakkar því út úr hóp ríkustu þjóða heimsins. Ég sem hef búið hér í samfleytt 25 ár veit að þetta er að stórum hluta til aðild Danmerkur að sjálfu Evrópusambandinu að kenna; sjá hér ýmislegt nánar um tilveru Dana í ESB: (Seðlabankinn og þjóðfélagið). En nú er bara of seint að gera eitthvað í þessum málunum. Það sem Danir geta þó huggað sig við er að hafa verið svo varkárir og gáfaðir að hafa aldrei að fullu gengið inn í myntbandalag Evrópusambandsins, því þaðan er ekki hægt að komast lifandi út aftur: Engin leið út úr evru aftur án þjóðfélags- og efnahagslegs sjálfsmorðs       

Tengt efni

• Hinir vísu menn Danmerkur: enginn ávinningur, sem tekur sig að nefna, við að taka upp evru í Danmörku
• Dönsk peningamálastefna hin síðustu 10 ár í ljósi efnahagsmála Evrópusambandsins og EMU 
• Hindrar evra atvinnusköpun ?
• Danmark står til at få den 4. laveste vækst i OECD i perioden 2011-2017 

Fyrri færsla

• Spurning: a) Samfylking Vinstri grænna - eða b) Sovétríkin á ný? 

Athugasemdir

[Hörður Valdimarsson, 4.9.2009 kl. 01:00]

Að auki má bæta við að það verður samkeppni um peninga á markaði. Ríkisskuldabréf á evrusvæði seljast illa en þessi bréf eru í beinni samkeppni við löng húsnæðislán. Ennþá hefur gengið að selja þessi bréf fyrir þeim halla sem er að myndast á fjárlögum landa hins vestrænna heims. Ég er ekki viss að svo verði áfram..Langar að benda þér á síðu sem er í beinum tengslum við Saxobanka http://www.tradingfloor.com/. Þarna er bæði skrifað um makro og mikro ökonomi. Þeir eru nú ansi svartsýnir þarna en það hefur nú bara reynst þeim rétt.

[Halldór Jónsson, 6.9.2009 kl. 09:30]

Sæll Gunnar,

Geturðu reiknað út gróflega eitt dæmi fyrir mig:

1. Ég og konan mín erum 71 ársa gömul. Við erum orðinn leið á Íslandiog lélegum ellilaunum hér.

2. Við flytjum tl Danmerkur og skráum okkur þar.

3. Hvað fáum við í ellistyrk, húsnæðisstyrk, uppbætur etc. Þurfum við að bíða lengi eftir að komast á danskan sósíal.

4.Meðan við bíðum eftir húsnæðisláni þá fáum við leigt einhversstaðar . Hvað borgum við í leigu einhversstaðar í sæmilegum bæ í Danmörku.

5.Hvenær fáum við húsnæðislán og hversu mikið  % af íbúðarverði og á hvaða kjörum sbr. skrifin  hér að ofan. Hvað þurfum við að leggja út sjálf.

Ég er hreinlega á eftir því hvort við Íslendingar getum komið á fót nýjum útflutningsiðnaði sem eru ellibelgir.Komið þeima af okkur í stórum stíl til Dana eða norðurlandaþjóða. Ég er viss um að þessar upplýsingar myndu þykja athygliverðar á Íslandi ef niðurstaðan væri jákvæð. Hugsaðu þér ef Ísland væri byggt bara fullfrísku fólki og stæði utan ESB?

Að öðru leyti fylgist ég með þínum skrifum  og reyni að útbreiða þau.

[Gunnar Rögnvaldsson, 6.9.2009 kl. 15:22]

Þakka ykkur fyrir innlitið.

Halldór:

Fyrir það fyrsta þá mun enginn græða eina krónu á því að flytja frá Íslandi til annarra landa. Það er enginn efnahagslegur ávinningur af því. Ekki fyrir fólk sem er í vinnu eða getur fengið vinnu á Íslandi eða sem hefur laun eða framfærslu þar. Svo við skulum hafa það alveg á hreinu Halldór minn.

Enginn ætti að flytja frá Íslandi í von um að fá það efnahagslega betra erlendis. Það verða að vera aðrar ástæður fyrir flutningum en þær efnahagslegu, því annars munt þú og allir aðrir verða fyrir miklum og djúpum vonbrigðum.

1) Þú fengir engar ellibætur í Danmörku Halldór minn því þú þarft að hafa verið búsettur í Danmörku 40 samfleytt ár frá því að þú varst 15 ára til að fá fullar ellibætur. Næstum allt ellikerfið hér er ennþá skattafjármagnað. 

2) En segjum svo að þú hafir verið búsettur í Danmörku í þessi 40 ár þá fengir þú og konan þín til samans ca. 85.350 DKK á ári í ellilífeyri (fuld folkepansion). EN; svo þarftu að borga tekjuskatt af þessari upphæð. Þið þyrftuð að borga ca. 8-10.000 DKK í tekjuskatt af þessari upphæð á ári.

Sem dæmi má nefna að laun láglaunamanns í fullri vinnu eru 16.000 DKK á mánuði og hann fær útborgað ca 9.000 DKK eftir skatt af þeim launum. Láglaunamaður hefur því tæpar 200.000 DKK á ári.

Ca 20-30% ellilífeyrisþega hér hefur ekki efni á nýjum skóm eða dagblöðum og verða að prjóna eða hekla allar jólagjafir til barna barnanna. Samt hefur þetta fólk verið FLÁÐ í skatt alla sína æfi, Sjá gein um rannsókn verkalýðshreyfingarinnar í Danmörku hér: LO Ugebrev - Pensionister har ikke råd til nye sko 

3) Tveggja herbergja íbúð í t.d. Árósum kostar 6.000 DKK á mánuði í leigu en svo kemur hiti og rafmagn ofaní sem væri ca. 1.800 DKK á mánuði. Það kostar því samtals: 93.000 DKK á ári að búa í þessari 2.herbergja íbúð. Þetta væri ennþá dýrara í Kaupmannahöfn. Þú fengir einhverjar húsaleigubætur eða ca 36.000 DKK á ári. Þannig að nettóleigan plús hiti og rafmagn væri þá 57.000 DKK á ári hjá ykkur sem er tæplega 70% af árstekjum ykkar.   

Þegar við erum 4 í heimili hérna hjá okkur, við hjónin með tvo táninga, þá eyðum við 8.000 DKK í mat og hreinlætisvörur á mánuði. Svo er allt hitt eftir.  

4) Það er óvíst að þið fengjuð húsnæðislán því bankinn ræður því og það fer eftir tekjum og aðstæðum ykkar. Húseignin má ekki kosta meira en ca þrisvar sinnum brúttó árstekjur heimilis ykkar. Þannig að á þessum tekjum gætir þú keypt bílskúr í borg. En úti í sveit gæturðu gert betri kaup. Bankinn væri mjög tregur til að lána ykkur í núverandi markaðsástandi. En ef þú fengir húsnæðislán þá væri það á almennum kjörum og til ca. 25-35 ára og á ca. 5-8% föstum vöxtum eða lægri á breytilegum vöxtum þar sem þú semur um vexti til 3-5 ára.

Lánshlutfall væri aldrei hærra en 80% af kaupverði og miðast einnig við markaðsástand héraðsins og ástand eignarinnar. Ef þú kaupir eign á lélegu markaðssvæði þá lánar bankinn þér minna en 80%. Þú þarft að leggja minnst 20% út sjálfur plús kostnað.

5) Þú kemst ekki á danskan sósíal Halldór minn. Enda veit ég að þú hefur engan áhuga á slíku og ert einungis að forvitnast hér því þú veist nefi þínu miklu miklu lengra en flestir aðrir.

Fólk í "sósíal aðstæðum" hér er einfaldlega sent heim til sjálfs síns með næstu flugvél. Danskir skattgreiðendur eiga nógu erfitt með að fjármagna sín eigin vandamál svo þeir taka ekki lengur í mál að taka við vandamálum annarra landa og fjármagna þau líka. Þeir eru búnir að fá nóg því landið hefur verið fyllt af fátækum innflytjendum sem geta ekki séð fyrir sér sjálfir plús þeim örlátu örorkustimplum sem settir voru á fólk hér til hægri og vinstri þegar opinbert atvinnuleysi í Danmörku var yfir 10% áratugum saman. Raunverulegt atvinnuleysi í Danmörku hefur ekki farið undir 10% síðan 1977, þegar allt er talið saman. 

Summa 

Eins og ég nebbnilega saggði Halldór minn: 75% kjósenda hér eru á framfærslu hins opinbera: annað hvort sem opinberir starfsmenn eða sem peningaþegar úr hinum opinbera kassa sem sífellt reynist erfiðara og erfiðara að láta líta vel út. Það er nefnilega ekkert gratis. Peningarnir vaxa ekki á trjánum.

Það þarf að selja margar vörur og mikla þjónustu út um allan heim til að afla þeirra peninga sem notaðir eru til að til að fylla á hinn hrikalega illa rekna stóra stóra og banhungraða opinbera kassa hér í DDR. Þetta er ginnugargap. Þú manst væntalega eftir því þegar Sovétríkin fóru á hausinn Halldór. Þar var kassinn orðinn 100%. Það var svarti markaðurinn sem hélt lífinu í fólkinu þar. Allt hitt fór í bruðl.  

Kveðjur

[Gunnar Rögnvaldsson, 6.9.2009 kl. 17:20]

Halldór;

það er einnig hægt að minnast hér á atvinnuleysisbætur fyrst við erum á annaðborð komnir út í "kassa-spekúlasjón".

Til þess að fá atvinnuleysisbætur í DK þarf viðkomandi að hafa verið í atvinnu í 1920 tíma og hafa keypt sér atvinnuleysisbótatryggingu sem kostar 450 DKK á mánuði og greitt fyrir hana í eitt ár. 

Það eru nú um 71.000 Danir sem fá hvorki atvinnuleysisbætur og geta ekki farið á sóslíalinn (það geta alls ekki allir) en sem eru samt atvinnulausir og sem draga fram lífið með aðstoð vandamana og vina. Þeir trössuðu að kaupa sér þessa tryggingu því þeim var sagt að það yðri alltaf nóg atvinna því allt gæti einungis orðið óendanlega betra hér í síðustu bólu.  

[Halldór Jónsson, 8.9.2009 kl. 21:08]

Ég þakka fyrir kæri Gunnar þessa yfirgripsmiklu lesningu. Ég held að hér sé margan sannleikann að finna mótsett því sem oft er haldið fram hér á Íslandi, að allt sé margfalt betra þarna í Dannmörku.

Mér finnst athyglisvert að heyra að Danir sendi ómaga heim á sínar sveitir eins og gert var á Íslandi í gamla daga. Ég er hræddur um að þessu verði ekki trúað hérlendis þar sem ekki má senda neinn hælisleitanda burt af því að hann segist verða handtekinn heima hjá sér og réttaður. Hann býr hér því árum saman á sósíalnum sem er oft hátíð hjá lífinu í heimalandinu.

Hingað streymir lið úr A-Evrópu til að láta gera á sér dýrar aðgerðir á íslenzkum sjúkrahúsum og mynda þannig biðraðir fyrir innlenda. Hvernig skyldi þetta vera þarna hjá þér ?

Lífeyrissjóðakerfið, skil ég það rétt, viirðist þá ekki vera til þarna í Danmörku. Okkar vandamál í því er  hinsvegar ávöxtunin, því þeir sem komast í stjórnirnar hafa lag á að fjárfesta vitlaust og tapa á öllu saman.

Þetta sem þú segir með atvinnuleysisbæturnar er eitthvað sem Íslendingar þurfa að taka eftir. Hér borgar launþegi núll í slíkar tryggingar en atvinnurekandinn allt. Og þeta er ekkert lítið gjald fyrir launþegann. Hér erum við bráðum búinn með atvinnuleysissjóðinn.

Bestu þakkir aftur. Það er mikils virði að hafa samanburðartölur á borðinu því hér er svo mörgu logið í hita leiksins.